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三七五租約

更新日期: 2023/09/26
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Q1:耕地三七五租約之佃農以優先承購方式購買承租之土地,地主是否需再給予佃農三分之一補償地價?

答: 查「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。

出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。」為耕地三七五減租條例第15條所明定,承租人依上開規定優先承買耕地時,並無出租人應另予補償之規定,惟實際案情究為何?請詳敘具體個案事實,並檢附有關文件,逕向土地所在地之直轄市、縣(市)政府或(鎮、市、區)公所洽詢。

 

Q2:耕地三七五租約土地經變更為工業預定地,該如何終止租約?又如何以分割土地方式終止租約?該如何申辦?

答:   關於耕地三七五租約土地變更為工業預定地及以分割方式終止租約等相關事宜1案,查「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:……五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。」、「……五、耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。……」及「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記,應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內,向當地鄉(鎮、市、區)公所申請。……」分為耕地三七五減租條例第17條、農業發展條例第16條第1項第5款及臺灣省耕地租約登記辦法第2條所明定,請參考。

 相關申請作業,涉個案具體事實認定,應敘明詳細案情並檢附有關資料,逕向土地所在地之直轄市、縣(市)政府或(鎮、市、區)公所洽詢。

 

Q3:出租人擬收回耕地三七五租約土地,承租人以前施作之土地改良,出租人應如何補償?計算補償額度?

答: 按「承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之,其特別改良事項及費用數額,應以書面通知出租人,並於租佃契約終止返還耕地時,由出租人償還之。但以未失效能部分之價值為限。前項所稱之耕地特別改良,係指於保持耕地原有性質及效能外,以增加勞力資本之結果,致增加耕地生產力或耕作便利者。」為耕地三七五減租條例第13條所明定,請參考。 

倘仍有疑義,因涉個案具體事實認定,屬地方政府權責,請敘明詳細案情並檢附有關資料,逕向土地所在地之直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市、區)公所洽詢。

 

Q4:訂有三七五租約之土地,為都市計畫範圍內農業區之土地,得否依照農業發展條例第16條第1項第5款規定由租佃雙方協議以分割方式終止租約,並向公所申請終止耕地租約之登記?

答: 查「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:……五、耕地三七五租約,租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割為租佃雙方單獨所有。……」為農業發展條例第16條第1項第5款所明定。又所稱耕地,依同條例第3條第1項第11款規定,指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地,先予說明。

 因此,有關都市計畫範圍農業區土地,因非屬農業發展條例所稱之耕地,其分割自不受農業發展條例第16條之限制;如租佃雙方合意以分割土地方式終止租約,因屬私權範疇,倘符合耕地三七五減租條例第17條第1項終止租約之情形,自得依相關規定終止租約。

 

Q5:承租人承租土地養魚,約定以魚獲量的百分之二十為租金,因無訂書面租約,現出租人擬將土地賣掉,希承租人還地,承租人得否向公所申請租佃爭議調解並確認租賃關係之存在?

答: 查「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理。並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處,不得起訴;經調解、調處成立者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證書。」、「依耕地三七五減租條例第26條規定,應由耕地租佃委員會調解調處之租佃爭議案件,係專指當事人間因耕地租賃之權利義務關係所生之爭議而言,其他非屬上項之爭議,則非該委員會應調解調處之事項。」及「按耕地三七五減租條例第26條所規定調解調處之程序,必須當事人間有耕地租佃關係存在,若當事人間根本無租佃關係存在,自無該條適用之餘地(行政法院56年判字第62號判例參照)。至於本案是否有耕地租佃關係存在,非行政機關所能認定,應由當事人訴請法院認定。」分為耕地三七五減租條例第26條、內政部68910日台(68)內地字第33207號函及79714日台(79)內地字第819509號函所明定,請參考。

如仍有疑義,因涉個案具體事實認定,屬地方政府權責,請敘明詳細案情並檢附有關資料,逕向土地所在地之直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市、區)公所洽詢。

 

Q6:媒體報導有關三七五租約,依司法院釋字第580號解釋後,未來地主是否可無條件收回土地?

答: 司法院釋字第580號解釋所稱自該解釋日起兩年失其效力者,指耕地三七五減租條例第19條第3項,即租期屆滿時出租人以擴大家庭農場經營規模為由收回自耕時應給予承租人補償費之規定,不符憲法意旨,大法官爰解釋定期失效;至於減租條例其他條文皆未受直接宣告違憲。是以,地主如欲收回土地,似應依減租條例相關規定辦理。

 

Q7:政府是否已開放農地非自耕農身分可以自由買賣?

答:  查土地法第30條原規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者,得  為共有。違反前項規定者,其所有權之移轉無效。」上開條文業於89126日公布刪除,是以,現行法對於承受私有農地之人,並無身分之限制;另農業發展條例第33條規定:「私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者,不在此限。」提供參考。

 

Q8:訂有耕地三七五租約土地,承租人死亡後,是否應具有農民資格之繼承人才可繼承承租權?又倘解除租約是否可取得三分之一  土地作為補償?

答:有關訂有三七五租約土地承租人死亡後,關於繼承權,繼承人是否須具有農民資格或解除租約取得三分之一土地疑義1案,分   別略復如下:

 一、關於繼承耕地承租權之人是否須具農民資格1節,查臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第3款規定:「耕地租約有下列情形之一者,應申請租約變更登記:…三、承租人死亡,由現耕繼承人繼承承租權者。」次查內政部651022日台(65)內地字第700066號函釋示:「關於耕地承租人死亡,如『非現耕之繼承人』未拋棄其繼承權,亦不能按應繼分將耕地承租權分歸現耕繼承人時,可由現耕繼承人出具切結書,表明如他繼承人將來對該承租權之繼承有所爭議時,願由其自負法律責任後,准由現耕繼承人繼承耕地承租權,並辦理租約變更登記,以維護耕地三七五減租成果。」

二、至於得否解除耕地租約取得三分之一土地1節,查耕地三七五減租條例第17條及第19條分別就耕地租約期限未屆滿與耕地租約期滿時之情形定有明文,依第17條第1項第5款規定終止租約者,出租人應給予承租人依終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一之補償;另依耕地三七五減租條例第19條第2項規定終止租約者,依司法院釋字第580號解釋,不適用同法第17條第2項補償規定;再者依農業發展條例第16條第1項第5款規定,租佃雙方協議以分割方式終止租約,得分割耕地為租佃雙方單獨所有,惟如何分割繫諸當事人間協議,上述二條例皆無因終止租約而得獲補償土地之規定,以上相關法令,提供參考。

 如仍有疑義,因涉個案具體事實認定,請敘明詳細案情並檢附相關資料,逕向土地所在地之鄉(鎮、市、區)公所洽詢。

 

Q9:「耕地」的定義為何?耕地可以分割嗎?

答:一、依據農業發展條例第3條第11款規定,依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地者,屬於耕地。

二、依據農業發展條例第16條規定,原則上,每宗耕地分割後每人所有面積應大於0.25公頃,否則不可以分割。另外面積未     0.25公頃,仍然可以分割之例外情形如下:

(一)因買賣、交換、贈與或共有物分割時,可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割;或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地,得為合併分割。符合這兩種情形的耕地合併分割,合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數,至於所謂「鄰接耕地」,必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。

(二)耕地部分依法變更為非耕地使用時,可以申請將變更為非耕地使用的部分,辦理分割。

(三)共有耕地部分依法變更為非耕地使用時,除了依法變更為非耕地使用的部分,可以按照前述規定予以分割外,其餘未依法變更為非耕地部分,如屬於共有分管者,共有人可以檢附協議書,協議維持共有或分割為單獨所有。

(四) 農業發展條例89年修正施行後,所繼承的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。

                             (五)農業發展條例89年修正施行前,已經是二人(或多人)共有的耕地辦理分割時可不受0.25公頃面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。

(六)耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。

(七)非屬農地重劃地區的耕地,如變更為農路或水路使用,在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後,可以申請分割。

(八)其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要,經中央目的事業主管機關專案核准者。程序上,這類型案件申請人應向耕地所在地的地政事務所提出申請,由該地政事務所循行政程序報請上級機關核轉中央目的事業主管機關專案核准。

至於個案耕地得否分割,因已涉及具體事實認定及實務執行事宜,屬地方政府權責,建議可敘明土地標的並檢附具體事實案例資料,逕洽土地所在地之地政機關。

 

Q10:耕地上如有違法建物或違規使用,可以分割嗎?

答:耕地如果符合各項分割規定的要件,即使耕地上蓋有違章建築或違規使用,仍得申請分割。但是地政機關於辦理分割測量時,發現申請分割的耕地有違法使用情事,雖然對於審核符合分割相關法令規定的案件,得先准予分割,不過應同時將違法使用情形,報請區域計畫法或都市計畫法之主管機關妥為處理,以遏止耕地繼續違法使用。

 

Q11:多人共有耕地,可否共有人之一或部分共有人分割為單獨所有,其餘部分共有人維持共有狀態?而維持共有的耕地部分,以 後可以再申請分割嗎?

答:一、按照農業發展條例第16條第1項第4款規定,89127日(含)以前已經是共有的耕地,可以分割為單獨所有,而且原則  上必須分割為每人單獨所有。但如果共有人間達成協議,由其中部分共有人就其應有部分仍維持共有的話,地政事務所應受理申辦分割。

二、依農業發展條例第16條第1項第4款規定辦理分割後,部分仍維持共有的耕地,由於權屬狀態已轉變為農業發展條例修正施行後的新共有關係,所以不得再適用上開規定申請分割。

 

Q12:屬於農業發展條例89年修正施行前的共有耕地,但共有人之一曾於該條例修正施行後將其全部持分移轉予他人,該耕地是否 也可以辦理分割?

答:部分共有人於農業發展條例(下稱本條例)89年修正施行後,移轉持分土地,其共有關係未曾終止或消滅,且分割後之宗數   未超過修正前共有人數,仍然可以申請分割。申請分割時如果共有人人數少於本條例修正前共有人數者,分割後之宗數,不得超過申請分割時共有人人數。

 

Q13:曾經辦理過農地重劃的耕地,如果申請分割,有什麼限制?

答:耕地位在已辦理農地重劃地區範圍內,辦理分割時,不受最小坵塊土地短邊10公尺的限制(有關最小坵塊土地短邊10公尺的 限制,請參考農地重劃條例施行細則第34條)。但是為維護農地重劃成果,耕地合併分割不得破壞已完成規劃之農水路系統。

 

 Q14:於執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設等需要,可以申辦耕地分割嗎?

答:一、依據農業發展條例第16條第1項第7款規定,因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,可以申請耕地分割。所謂執行土地政策及農業政策,係指下列事項:

(一)政府辦理放租或放領。

     (二)政府分配原住民保留地。

     (三)地權調整。

(四)地籍整理。

(五)農地重劃區之農水路改善。

(六)依農業發展條例核定之集村興建農舍。

(七)其他經中央主管機關專案核准者。

二、前述第3款所稱「地權調整」,指政府辦理土地法第1編第5章所規定有關地權調整政策之事宜,而有辦理分割必要者而 言。例如耕地所有權人為了耕作上的便利或經營管理上的需要,申請將毗鄰之數宗耕地連件辦理合併分割者,在合併分割後之耕地筆數並未增加原則下,可以受理申辦。但是如果所申請之耕地,位在重劃區內,必須合併分割後的耕地能直接鄰接灌溉、排水設施及農路,才准許分割。

       三、如果兩筆不同所有權人的毗鄰耕地,打算在每人所有面積不變,耕地筆數不增加及耕作便利的前提下,協議耕地位置互易,以連件方式向地政事務所申辦耕地合併、分割及共有物分割登記,由於並不違反農業政策,地政事務所應予受理。

       四、政府實施耕者有其田政策放領耕地時,以「戶長」或「家屬一人」名義代表承領耕地,但實際上係由多人分戶分耕分管的耕地,如果申請分割為單獨所有者,基於放領耕地屬土地政策之執行,准予辦理。

       五、抵繳遺產稅的耕地,如分割後各筆耕地面積未達0.25公頃,不得分割。

 

Q15:對申辦耕地分割仍有疑問時,怎麼辦?

答:耕地分割之申請案是由土地所在地的地政事務所辦理,所以申請人如果對分割登記仍有疑問時,可以檢附詳細資料,直接向 耕地所在地的轄區地政事務所詢問。

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